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888真人国际:一楼一方案 告别老房子煮饭上厕所都要排队的日子

时间:2018-11-16 13:08:55  作者:  来源:  浏览:0  评论:0
内容摘要:  “十三五”期间,上海计划完成各类旧住房修缮改造5000万平方米,中心城区二级旧里为主的旧区改造240万平方米。各类旧住房修缮改造,采用“留改拆”并举综合推进。  闵行区的一个街道,将多种修缮改造方式集于一身:13年来,江川路街道针对辖区内非成套房屋,有的是兼顾保护的改造,有的...

  “十三五”期间,上海计划完成各类旧住房修缮改造5000万平方米,中心城区二级旧里为主的旧区改造240万平方米。各类旧住房修缮改造,采用“留改拆”并举综合推进。

  闵行区的一个街道,将多种修缮改造方式集于一身:13年来,江川路街道针对辖区内非成套房屋,有的是兼顾保护的改造,有的成套改造,有的拆除重建……想方设法帮居民解决居住困难。

  对于非成套老房子,采用什么方式改造最适宜?这些措施有哪些利弊?江川路街道的三种实践模式,或许能给上海新一轮旧住房修缮改造以启示。

  1 抽户+内部分隔改造

  每户平均得益20平方米

  江川路街道的老房子大部分房龄超过50年。上世纪50年代末,上海工业领域的“四大金刚”落户江川路街道,建设了一批职工宿舍。其中,非成套房屋有244栋,建筑面积40.5万平方米,住着6361户居民。随着时光流逝,老房子的居住标准逐渐落后于时代:部分房屋墙体开裂、屋顶漏水,环境普遍脏乱差,部分房屋上下水管道常常堵塞。

  77岁的吴阿姨,是江川路291弄10号楼底层的原住民。与5户邻居分享厨房和卫生间的场景至今历历在目:“上个洗手间、晚上煮饭都要排队,几家人挤在阴暗发霉的小房间里,有时转身拿个碗碟都会碰到别人。厨卫间窗户很小,不管晴天雨天,厨卫间都必须开灯。”厨卫合用的狭小环境,让居民苦不堪言,要求改善居住环境的呼声越来越高。

  “保留建筑”中断拆除计划

  2006年,碧江路195弄北块小区拆除重建,成为街道里率先启动改造的小区。

  正要改造南块小区时,一个“意外”中断了原先计划。位于南块的电机四村,有两栋老房被鉴定为前苏联专家宿舍楼,清水砖外墙很有特色,列为保留建筑。这迫使街道放弃拆除重建方案,居民眼看搬进新家的梦想就要破灭,焦急难安。

  怎么办?江川路街道工作人员看在眼里、急在心头。当时上海已出台《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》,但闵行区尚无案例可供参考。与此同时,街道梳理了整个辖区的旧房类型,发现电机四村的情况只是冰山一角。辖区里非成套房屋类型非常复杂,有的房子里厨房、卫生间全部合用,从两户至七八户共享的都有。有的房子是“半独用”,或是合用卫生间、合用厨房……

  “难啃的骨头”倒逼创新。街道工作人员一边学习其他区的经验,一边结合实际情况,研究解决居民住房难的可行之法。“江川路街道老房体量大、类型多。单一改造模式没法适用所有房屋,只有采用多样化的旧住房改造方式,才能对症下药。”江川路街道党工委书记王文辉说,保护性改造、成套改造、拆落地等方式都成了选择方案。

  量身定制改造三年内启动

  时隔多年,电机四村的两栋历史保护建筑迎来蜕变:未来三年内,将启动量身定制的改造方案。

  漫长等待背后,是艰难的探索。改,保留建筑既不能拆掉,又不能让房屋随意“长高长胖”。两栋老房里住着72户居民,每户使用面积只有10平方米至30平方米不等。居住密度高,增设独立厨卫的空间从哪儿来?江川路街道决定采用“先抽户,再内部分隔”进行改造。先迁走一部分居民重新安置,降低居住密度后,再通过分隔方式调整房子布局,整个过程不改变房子外观,也尽可能不改变内部结构。

  抽多少户、怎么抽,都有一套精细方案。“实际上,每栋房子的抽户数量都不同。”江川路街道发展办主任范斌说,在确保“每户居民平均得益20平方米左右”的前提下,要根据房屋的实际情况,才能决定抽走的户数。抽户时,优先安置小户型家庭。留下的大户型居民购买隔壁面积小的房屋,最后确保每户都独立成套。

  去年,黄浦区承兴里采用“抽户”手法,每户居民至少得益3.5平方米。相比之下,电机四村的得益标准宽松不少。一方面是因为老闵行位置偏,用地空间没有中心城区那么紧张;另一方面,宽松标准会让群众更容易接受搬迁改造。

  “自从城市建设发展方向由‘拆改留’转向‘留改拆’,我们一直在留心、发现和保护具有历史价值的老房子。”相关人员表示,街道还有一种“全抽户”改造方式,主要针对严重老化、无法局部抽户或拆除的房屋,将采用“人走房留、整体置换”的方式改造。腾出的空房子将改建成社区配套房屋,如老年活动室等。

  2 逐步成熟的成套改造

  能“长高长胖”的房子少

  江川路街道还有近百栋不是历史建筑、但结构尚好的非成套住房。住在那里的居民期待彻底解决居住困难,相关部门也在寻找一种土地规划和改造资金双重限制下的“最优解”。

  成套改造成为较为可行的模式,主要针对解放后建造的大量厨卫合用的职工住宅,增添和改善厨卫设施,完善使用功能。在街道副主任张建新展示的改造计划中,244栋旧住房里有68栋尚未启动改造的房屋,未来大都采用成套改造,这将成为主流改造方式。其中包括33栋“加扩建”改造、27栋“抽户”改造的房屋——两种方式有微妙差别。

  加扩建适用于“半独用”

  加扩建是把房子“长高”或“长胖”,适用于“半独用”房子,且房屋间距较大。宾川路200弄汽一小区的两栋房屋121—122号、123—124号,有的人家合用厨房,有的人家合用卫生间。适合“增肥”改造,房屋整体单侧向外扩建2.1米。

  看似简单的改造方案,却酝酿了近四个月。因为设计师实地走访发现,限制太多了!根据南卧、北厨卫的房型,要增设厨卫就必须扩建北侧,否则就影响南侧卧室的采光。另一方面,在有限条件下,两栋房屋、70多户居民还要确保平均得益面积在8平方米至9平方米。

  好不容易克服设计的“坎”,工作人员又遭遇更棘手的难题——居民意见征询。原来,少部分有条件的居民已通过购买邻居家房屋,自行成套。听到要按照统一设计方案改房子,还要搬出去一段时间,无论如何不答应。最后街道想了个办法,答应把房子里的装修恢复原样,居民这才同意签约。整个过程耗时9个多月。

  “早年技术手段有限,符合‘长高长胖’规划条件的小区并不多。”数据显示,176栋已经或正在改造的房子,只有7栋是加扩建。

  最难的是平衡居民利益

  成套改造面临的难题并不少。从技术层面来说,“成套改造要调整房屋结构,还要满足成本可控、符合建造规范,设计方案和施工过程需要解决很多问题”。

  最难的还是平衡居民利益。一部分居民盼望动迁,被“抽户”时提出要分好几套房子,想通过旧房改造彻底解困、解决就业问题等。还有居民“不患寡而患不均”,要求得益面积必须一模一样。客观因素还包括房屋产权关系复杂、邻里纠纷。要做到居民100%签约、100%搬离,以上所有问题都需要居委会和街道不断做工作才能解决。

  从启动改造至今13年,许多理念也在优化创新。江川路街道的成套改造从原来“一小区一方案”变成“一楼一方案”,确保居民公平得益。由于老年住户较多,四层以上的房屋加扩建,有条件的将引进加装电梯,解决居民上下楼困难。

  3 艰难探索的“拆落地”

  未来不再采用这种方式

  距离陈美琴“新家”3公里处的宾川路430弄,两栋24层高层住宅拔地而起,替换原地的老旧住房。今年底,它们将迎来第一批回搬主人。

  “拆落地”难度大时间长

  宾川路430弄原来有9栋房屋,共居住244户人家。由于房屋破损严重、没有修缮价值,而且规划条件不具备,难以加扩建,于是决定拆除重建改造,也就是“拆落地”。其中一期项目拆除5栋,原地新建3栋,二期拆除4栋,原地新建2栋。

  但“拆落地”推进难度很大、推进时间较长。在江川路街道所有非成套房屋中,采用这种方式改造的有58栋,占比不到25%。宾川路380弄从启动方案开始,十年内迟迟未动工。未来计划中,除了已立项的改造项目,其它将不再采用“拆落地”方式。全市采用“拆落地”改造竣工的项目亦不多。

  主要原因在于,“拆落地”启动的征询通过率至少在九成以上,但一些居民借此机会提出其他诉求,很难协商一致。街道工作人员就发动和引导居民的亲戚朋友一起做思想工作,将心比心。

  江川路街道电机五村小区在改造过程中,住在三楼的党员卢国强是第一个签约的居民。根据政策,改造后居民楼层不变,新房分配也在三楼。住在底层的冯阿姨患有关节炎,她表示,一楼湿气重,要求改造后搬到楼上,否则就不签约。卢国强知道后,主动提供交换楼层,还让出三楼多出的3个平方米。最终,签约率达100%。

  改造后可购买房屋产权

  记者从江川路街道了解到,成套改造和“拆落地”期间,居民在外过渡可以获得租房补贴。一室户每月可以拿到1200元,两室户每月可得1500元。另一方面,改造后的小区环境将得到提升。比如沪闵路沿线的旧房在改造期间,小区道路进行拓宽、铺沥青,小区绿化也进行改造,停车位适当增加,另外小区的技防设施进一步完善。

  据介绍,旧住房成套改造最大的优势在于承租人按公有住房购房政策,购买改造后成套独用的房屋产权。“按照规定,不成套的房屋无法购买产权。成套以后,居民选择面变大:既可以选择继续租住,也可以作为售后产权公房进行购买,未来还能交易。”根据相关规定,居民购买房屋产权的价格是每平方米1295元,远低于市场价格。

  记者手记

  居更佳,创新是长期功课

  旧区改造和旧住房修缮改造,事关民生,也是城市发展绕不开的话题。上海正在全力推进改造工作,解决居民的居住困难。

  江川路街道的旧住房改造之路,已走过漫漫十三年。推进过程很艰难,相关部门创新多种改造手段,因地制宜改善居住环境,付出极大心血。创新结果是喜人的:小区环境变好了,居民居住空间变大了。

  在全市层面,也有不少老旧小区正在结合自身情况,陆续推动各种形式的改造。他们所用的改造手段,既有相同之处,又不完全雷同;既有学来的经验,又有自己的新亮点。

  这说明:创新,是一项需要长期坚持的功课,需要因地制宜,需要对症下药。今天的经验模式,是从过去无数创新中提炼而成的,未来,也需要今天的不断创新。


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